ارتفعت أسعار المساكن بشكل مستمر لمدة ثماني سنوات. غالبًا ما تُعزى هذه الزيادة إلى النقص الحاد في المساكن . لأنه إذا كان هناك عدد قليل من المنازل المتاحة ، فإن المنزل يذهب ببساطة إلى أعلى مزايد. ومع ذلك ، يشير الاقتصاديون ليس فقط إلى النقص في المساكن في زيادة الأسعار ، ولكن بشكل أساسي إلى الأسباب المالية وراء الزيادة.
سلطة تلو الأخرى ، مثل De Nederlandsche Bank (DNB) والمفوضية الأوروبية وصندوق النقد الدولي (IMF) ، تدعو الآن إلى اتخاذ الإجراءات اللازمة.
يقول بيتر هاين فان موليجن ، كبير الاقتصاديين في شبكة سي بي إس: “غالبًا ما تسمع أن النقص في المساكن هو سبب ارتفاع أسعار المساكن ، لكنني لا أرى ذلك ينعكس”. ووفقا له ، فإن النقص في المساكن ليس مرتفعا تاريخيا. “مخزون المساكن مقارنة بعدد السكان والأسر هو نفسه منذ عشر سنوات”.
يقول فان موليجن: “الأسعار آخذة في الارتفاع بسبب الثروة العالية ومعدلات الفائدة المنخفضة ، مما يعني أنه يمكن للناس أن يدفعوا أكثر لشراء منزل”. لم تكن ثروة الهولنديين بهذا الحجم من قبل.
ويرجع ذلك جزئيًا إلى ارتفاع أسعار المساكن ، لأن المنزل الذي يشغله مالكه غالبًا ما يكون الجزء الأكبر من ثروة الهولنديين. “لقد دفع الآن الأشخاص الذين تزيد أعمارهم عن 65 عامًا على وجه الخصوص رهنهم العقاري إلى حد كبير ، ويستخدم البعض الآن أصولهم لمنح الأطفال دفعة عند شراء منزل. لا يبدأ جميع المشترين لأول مرة على الفور في سوق الإسكان.”
علاوة على ذلك ، فإن الارتفاع السريع في أسعار المساكن ليس ظاهرة هولندية بحتة ، كما يرى فان موليجن. يمكنك أيضًا رؤيته في أماكن أخرى في أوروبا والمملكة المتحدة والولايات المتحدة. يقول الخبير الاقتصادي: “لذلك علينا أيضًا البحث عن سبب مشترك: انخفاض أسعار الفائدة في جميع أنحاء العالم”.
خصم فائدة الرهن العقاري
يوم الأربعاء الماضي ، أفادت DNB أن الحصول على تمويل عقاري أرخص وأرخص هو عامل مهم في ارتفاع أسعار المساكن. حتى أكثر من النقص في المساكن. DNB تعني ، من بين أشياء أخرى ، خصم فائدة الرهن العقاري ، ومعايير الإقراض السخية والدعم للمشترين لأول مرة.
كما أن حقيقة أن الحصول على تمويل أرخص بشكل متزايد أسهل في الحصول عليه ينطوي على مخاطر. سواء بالنسبة لمشتري المنازل الذين لديهم ديون عقارية عالية ، وبالنسبة للبنك الذي يمتلك احتياطيات غير كافية إذا تحول سوق الإسكان وبدأت الأسعار في الانخفاض مرة أخرى. اعتبارًا من 1 يناير 2022 ، يريد DNB حداً أدنى للمخاطر التي تتعرض لها البنوك في سوق الإسكان. في نفس اليوم ، انتقدت المفوضية الأوروبية أيضًا خصم فائدة الرهن العقاري.
ناقش صندوق النقد الدولي مؤخرًا ارتفاع درجة حرارة سوق الإسكان الهولندي. وجادل بأن الضرائب على المنازل التي يشغلها مالكوها سخية للغاية ، مما يؤدي إلى زيادة مصطنعة في الطلب على المنازل التي يشغلها مالكوها.
الحجرة غير المرغوب فيها
تقول وكالة الأبحاث ABF Research أنه على الرغم من هذه التحليلات ، يجب ألا نقلل من النقص في المساكن. وفقًا لـ ABF ، ازداد النقص في المساكن في العقد الماضي ، ولكن للوصول إلى هذا الاستنتاج ، عليك أن تنظر إلى عوامل أخرى غير Van Mulligen من هيئة الإحصاء الهولندية. “بناءً على المقارنة بين عدد المنازل وعدد الأسر أو الأشخاص ، من الصعب قول أي شيء عن حجم العجز. ثم لا تأخذ في الاعتبار المنازل الثانية أو المساكن للعمال المهاجرين غير المسجلين أو العطلات الإيجارات “.
يقول بيري بلاجي ، مدير ABF Research: “إذا نظرت إلى عدد الشباب الذين يجب أن يبقوا في المنزل وأن الذين تزيد أعمارهم عن 25 عامًا يعيشون بدون قصد مع زملائهم في الغرفة ، فهذه كلها إشارات وتأكيدات على ضرورة إضافة المزيد من المنازل”.
بناء ليس فقط الحل
ومع ذلك ، وفقًا لبليجي ، ليس الأمر كذلك أن تنخفض أسعار المساكن عندما يتم بناء المزيد. “لا يمكنك بناء 100000 منزل إضافي في ضربة واحدة. النقاط التي ذكرها DNB لها ما يبررها ، لأنه من الصحيح أنه نظرًا لانخفاض أسعار الفائدة ، يبذل الأشخاص جهودًا كبيرة لفعل كل ما في وسعهم ليكونوا في مقدمة قائمة الانتظار شراء منزل. بعد كل شيء ، غالبًا ما يخسرون الكثير في سوق الإيجار المجاني ، إذا تمكنوا من العثور على منزل مستأجر على الإطلاق “.
على المدى الطويل ، يمكن للبناء أن يقلل من ارتفاع درجة حرارة سوق الإسكان الهولندي. “إن النقص في المساكن لا يقود في الواقع إلى تطور أسعار المساكن ، ولكنه أحد العوامل الأساسية ، مثل انخفاض أسعار الفائدة وإلغاء ضريبة التحويل. المزيد من المساكن يمكن ، في الوقت المناسب ، إخراج الجنون من السوق و على الصعيد الإقليمي يمكن أن توفر المزيد من الراحة “، كما يقول بليجي.
