لقد كان الاختيار بين الرهن العقاري ذو السعر الثابت أو المتغير دائمًا خيارًا صعبًا بالنسبة للمقترضين الذين يتطلعون إلى شراء منزل أو تجديد القرض، ولكن مع استقرار أسعار الفائدة عند مستويات لم نشهدها منذ عقود، فإن المخاطر مرتفعة بشكل خاص.
هذا و انخفضت معدلات الرهن العقاري ذات الفائدة المتغيرة بعد أن أدى رفع أسعار الفائدة من بنك كندا إلى ارتفاع تكلفة القروض المرتبطة بأسعار الفائدة الرئيسية للبنوك الكبرى، لكن تكلفة الرهون العقارية ذات السعر الثابت ارتفعت أيضًا من أدنى مستوياتها الوبائية.
من جهته، قال فرانك نابوليتانو، المؤسس المشارك ووكيل الرهن العقاري في Mortgage Brokers Ottawa، إنه لا يزال يرى بعض المقترضين يختارون معدل فائدة متغير، حتى أنه أشار إلى أن العميل الأخير الذي كان يعاني من رهن عقاري ذو معدل فائدة متغير اختار التمسك به بعد توحيد بعض القروض الأخرى. الديون وتمديد فترة الإطفاء.
وقال نابوليتانو: “لقد قرر أنه سيتغير فقط لأنه يعتقد أن المعدلات ربما تكون الآن في ذروتها وأن الدفعة التي تم تحديدها له عند 25 عامًا هو أمر يشعر بالارتياح تجاهه”. “إنه يأمل أنه مع معاناة الكثير من الناس أن تنخفض أسعار الفائدة وبعد ذلك سيفكر في تثبيتها، لكنه يريد أن تنخفض أسعار الفائدة قليلاً قبل (ذلك الحين).”
كما اضاف نابوليتانو أن الرهون العقارية ذات السعر المتغير عادة ما تكون لها عقوبات أقل صرامة من خيارات السعر الثابت إذا كان عليك الخروج من قرضك مبكرًا
و حتى وقت قريب، كانت تكلفة القروض العقارية الجديدة ذات الفائدة المتغيرة عادة أقل قليلا من العروض الثابتة.
الآن، العديد من الأسعار المقدمة للقروض العقارية ذات الفائدة المتغيرة لمدة خمس سنوات المنشورة على موقع مقارنة الأسعار Ratehub.ca أعلى من خيارات السعر الثابت لمدة خمس سنوات. وهذا يعني أنه سيتعين على البنوك خفض أسعار الفائدة الأساسية للمقترض ذي الفائدة المتغيرة لتوفير المال على مدى خمس سنوات.
وهذا يجعل التغييرات المستقبلية في أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الكندي نقطة محورية رئيسية لأولئك الذين يقررون بين الرهن العقاري المتغير أو الثابت.
في إعلانه الأخير لسعر الفائدة، أبقى بنك كندا سعر الفائدة الرئيسي ثابتًا عند خمسة في المائة – لكن البنك المركزي أوضح أنه مستعد لرفع أسعار الفائدة مرة أخرى لخفض التضخم إلى هدفه البالغ 2 في المائة.
و بالنسبة للمقترضين بمعدلات فائدة متغيرة، فهذا يعني أنهم بحاجة إلى الاستعداد لاحتمال ارتفاع أسعار الفائدة قبل أن تنخفض. اعتمادًا على شروط القرض، قد يعني ذلك دفعات شهرية أعلى أو تمديد فترة استهلاك القرض في حالة ارتفاع الأسعار.
ايضا يمكن تحويل الرهون العقارية ذات السعر المتغير إلى قرض بسعر فائدة ثابت دون عقوبة، ولكنك عادةً ما تكون مقيدًا بالسعر المعلن للمقرض. و إذا كنت ترغب في التفاوض على السعر الثابت مع المُقرض الخاص بك أو الانتقال إلى مُقرض آخر، فستكون هناك عقوبة.
و يوفر خيار السعر الثابت الاستقرار مع دفعات شهرية، ولكن الأسعار اليوم تجلس عند أعلى مستوى لها في الذاكرة الحديثة. ومع ارتفاع أسعار الفائدة على مدى الأشهر الثمانية عشر الماضية، استفاد المقترضون ذوو الفائدة الثابتة من تقييدهم.
ولكن إذا قاموا بتثبيت سعر الفائدة مرة أخرى الآن، بمعدل أعلى سينخفض لاحقًا، فسوف يظل هؤلاء المقترضون عالقين بالسعر الحالي طوال مدة قرضهم ما لم يختاروا دفع الغرامة لكسر رهنهم العقاري.
هذا و توصي أليسون فان رويجين، نائب الرئيس لشؤون الائتمان الاستهلاكي في Meridian Credit Union، المشترين والمقترضين المحتملين القادمين للتجديد ببدء التجديد من خلال النظر في ميزانيتهم.
وقالت: ” نصيحتي هي أن تبدأ بتدوين نفقات حياتك الحقيقية.. كل ما تنفقه بالفعل خلال شهر، ثم تستخدم الآلة الحاسبة عبر الإنترنت وتكتشف نوع دفع الرهن العقاري الذي قد تواجهه”. وافعل ذلك قبل وقت طويل من التجديد، بحيث عندما تتحدث إلى متخصص الخدمات المالية الخاص بك، تكون أعينك مفتوحة.”
